我国经济适用房政策面临的问题及改善建议

2015-02-02 17:05 编辑:admin 来源:发表论文 浏览:
  中国改革开放之前实行福利住房政策,政府通过工作单位为城市职工提供住房。但由于我国人口众多,国内的经济发展难以支持如此大规模的住房建设。1978年后我国进行住房制度改革,提出住房商品化、土地产权等概念,肯定了住房的商品属性。90年代以来,我国开始实施住宅产业化。房地产行业成为"投资少、收效快、效益好、就业容量大、与国民经济和人民生活密切相关"的行业。近年来随着我国经济的高速发展,在各种因素的作用下,我国房价连年攀升。同时,随着我国城市化进程的不断加快,大量的农民工涌入城市,成为城市产业生产的主力军。但面对不断攀升的房价,城市中这些中低收入群体却无法获得正常的居住条件。自我国住房分类供应政策实施以来,"经济适用房"成为我国住房供应体系的重要组成部分。多年的实践表明,经济适用房在调动居民购房积极性,满足中低收入家庭的住房需求,推动住房体制改革,拉动经济增长方面都起到了积极地促进作用。然而,由于经济适用房在制度设计、地方政府实施、开发商建设和销售环节暴露出诸多弊端,使得经济适用房的发展远落后于商品房发展,难以解决广大低收入群体的住房问题。我们这片文章接下来的部分将集中探讨"经济适用房"制度存在的问题,产生的负面影响以及如何解决目前存在的问题。 
  一、存在的问题及带来的负面影响 
  (一)对象不明确 
  按照《经济适用住房管理办法》的定义,经济适用房是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。可见经济适用房是享受政府优惠政策的商品住房。既然是要享受政府的优惠政策,就应该合理确定政策的帮扶对象,这样才能实现通过政府职能促进社会公平,保障社会福利的最大化。但在实际实施的过程中却出现了受惠群体不明确,高收入者挤占了本应由中低收入者享受的资源。 
  (二)建设标准不明确 
  根据《经济适用住房价格管理办法》规定:经济适用住房要严格孔子在中下套型,中套住房面积应控制在60平米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例,严格进行管理。然而很多地方政府与开发商在经济适用房建设过程中却出现了经济适用房建设的"别墅化"、面积大、价格高,没能起到预期的社会保障作用。 
  (三)缺乏有效的经济适用房流转机制 
  目前政府的经济适用房实行的是大规模建造,优惠向低收入群体出售的政策。但在中国目前收入差距过大的情况下,百分之七八十的群体都属于中低收入者,在没有中央政府的补贴下,地方政府根本没有足够的资金完成这一目标。 
  相比于廉租房可快速在低收入群体间流转的制度:一旦租住者不符合政策帮扶的条件,政府便可要求租住者退还房屋,这样房屋可以继续提供给新的贫困家庭。经济适用房缺乏有效的流转机制。经济适用房是为了解决中低收入群体住房困难的问题,但当一些家庭购买住房后收入增高,已经不符合可以享受政府福利的条件,却仍可以拥有享受政府政策优惠的住房,而真正需要住房的家庭却不能通过经济适用房的流转获得相应的福利。即使政府有规定"专卖经济适用房时,家庭需要向政府返还土地出让金",但这并不能解决困难家庭的住房问题。 
  (四)地方政府与开发商缺乏积极性 
  公共选择理论认为,地方政府与市场经济主体一样也是追求自身利益最大化的"经济人",政府在执行政策时也会考虑自己的利益。经济适用房用地是政府无偿划拨给开发商的,而出售土地收入是地方政府当前财政收入的主要组成部分。这样一来,建设经济适用房无疑会减少地方政府的财政收入,中央政府不提供财政补贴完全由地方政府承担经济适用房责任的情况下,地方政府为了政绩考核,缺乏实施经济适用房政策的积极性。而经济适用房在销售过程中政府也严格规定了利润空间,这让追求了利润最大化的开发商更没有积极性进入这一市场。 
  如上所述,我国目前的"经济适用房"政策并不能有效的解决中低收入群体的住房问题,反而因为政策制定时保障对象界定不清晰,缺乏有效合理的收入划分标准,政策实施过程中缺乏合理完善的监督机制使得本该用于经济适用房建设的土地被开发商用于商品房建设牟取利益。现今面临的最大问题便是:那些本不需要政府保障有能力购买商品房的家庭进入经济适用房市场挤占本该属于中低收入群体的福利。另外,那些既买不起经济适用房,由不是廉租房的保障对象成为所谓的"夹心层"。 
  二、解决我国经济适用房政策面临问题的建议 
  (一)制定收入划分标准,明确保障对象 
  要想从占总人口百分之七八十的中低收入家庭中将符合"经济适用房"保障标准的家庭区分出来,最为首要的工作便是制定系统有效的居民收入划分标准。鉴于我国幅员辽阔,不同省市经济发展水平参差不齐,所以我们应该按照经济发展水平的高低将全国分为几大区域。分别对当地居民的实际收入水平进行定量分类,统计一个家庭除"住"之外,"衣、食、行"等基本生活开支占总收入的比重。而家庭总收入在统计时不应只包括家庭的现期收入,应将家庭拥有的不动产与金融资产的价值包括其中。这个比重在一定区间内的家庭则划分为"经济适用房"保障对象。为了提高这项制度运行的透明性和公平性,应将居民收入划分标准公布于众,便于广大人民群众的监督。在严格划分收入标准的基础上,地方政府应该担当起审核者的角色,建立完善的保障对象审核制度,使得购房者所在单位和社区一起充当审核者。有效防范开发商将经济适用房出售给不符合标准的家庭以及掌握职权者滥用职权用"经济适用房"为自己牟取利益。 
  (二)加快住房流转机制的建设,促进住房二级市场的发展 
  我国实行"经济适用房"政策的目的是保障中低收入群体能有房住,并不是保证每一个家庭都能有自己的房产。但现实"经济适用房"只售不租的政策,不仅给政府带来巨大的财政负担,更不利于促进社会公平,解决更多中低收入家庭的住房困难。所以,政府应该在"经济适用房"的增量结构中扩大租赁的比重,当中低收入家庭不再满足租赁条件时能够退出"经济适用房"体系。另外,为住宅租赁市场和二手房市场创造健康发展的环境,简化交易手续、减免交易税、促进已购住房上市流通,鼓励居民卖旧房、次房,买大房、新房,增强中等收入者的购买力,使其进入商品房市场,减轻政府建设"经济适用房"的负担。 
  (三)确定合理的建设标准 
  针对实际建造过程中"经济适用房"别墅化、面积扩大化以及相关部门为降低成本,将"经济适用房"建造在离市区较远的地区,社区环境和物业管理差的问题。政府应该规范经济适用房用地的选址,建立合理的监督机制监督"经济适用房"与社区环境和物业管理相关的服务。各地政府应该深入调查本地中等收入家庭的总住房面积以及人均住房面积,再结合中低收入家庭的实际需要,合理确定"经济适用房"基本户型的面积,避免建设面积过大,超出中低收入家庭的购买能力,成为政府的面子工程。 
  (四)变"转头补贴"为"人头补贴" 
  所谓"转头补贴"即是通过向生产者提供补贴,建造大量符合现实需求的大众化住房。"人头补贴"则是政府采取对消费者的直接补贴,通过政府的住房消费政策直接提高居民的住房购买力以及带动住房需求的增长。 

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